Em 5 de junho de 2024, o Corregedor Nacional de Justiça, ministro Luis Felipe Salomão, assinou o Provimento nº 172 em que estabeleceu mudanças sobre a forma de contratação da garantia de alienação fiduciária de bens imóveis. De acordo com o artigo 440-AO, “a permissão para a formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos, é restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, incluindo as cooperativas de crédito”.
Preservação da segurança jurídica
Em seu provimento, o corregedor destacou que a norma atende à necessidade de padronizar o entendimento sobre a forma exigida para contratação da garantia. Nas suas fundamentações, o CNJ destaca que a fixação de parâmetros claros para esse tipo de transação envolvendo imóveis permite maior precisão no lastreamento das operações, segmento esse com forte impacto no sistema financeiro nacional.
Para Salomão, restringir aos membros do SFI os efeitos de escrituração pública de seus contratos fiduciários via instrumento particular proporciona maior segurança jurídica, “influenciando diretamente questões sociais e econômicas, fortalecendo os cidadãos, sobretudo dos hipossuficientes”. Além desse ponto, o CNJ ressalta que a medida visa desafogar o Poder Judiciário de ações que contestem a garantia não registrada adequadamente, um passo a mais na política de desjudicialização da qual o Conselho Nacional de Justiça é signatário.
Utilização da alienação fiduciária por instrumento público
Conforme destacado pelo portal Conjur, a larga utilização da alienação fiduciária sobre bens imóveis se deve à natureza da garantia, que goza de grau de preferência, não sujeição aos efeitos da recuperação judicial do devedor fiduciante, “além da agilidade na execução, que, via de regra, ocorre extrajudicialmente perante o cartório de registro de imóveis”. Esta última vantagem, que dialoga com o objetivo de desjudicialização exposto acima, é também o que motivou a fixação de limites quando a contratação se dá por instrumento particular.
A formalização via cartório, exigida em contratos que não envolvam membros do SFI, vem, portanto, resguardar garantias que não se enquadram nessa presunção de adequação da qual gozam membros certificados. Da mesma forma, sendo uma alienação fiduciária celebrada por instituições autorizadas, presume-se, pela inscrição no Sistema Financeiro Imobiliário, a licitude do contrato e a transformação dos seus efeitos como se instrumento público fosse.
Dentre os argumentos utilizados pelo CNJ para regulamentar quando utilizar ou não do instrumento público para a contratação da garantia está o de que os dispositivos da Lei nº 9.514/97 não revogaram a regra geral prevista no artigo 108 do Código Civil, no qual estabelece-se a obrigatoriedade de escritura pública para a validade dos negócios jurídicos que envolvem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no país. Esta não incompatibilidade dos dispositivos faz com que suas prerrogativas sejam complementares, razão pela qual o CNJ determinou os limites nos integrantes do SFI.
Adequação para aplicação da norma
O Provimento nº 172, em seu artigo 2º, determina que as novas regras entrarão em vigor na data de sua publicação, ficando revogadas as disposições em contrário. No entanto, os cartórios de notas e registro de imóveis de todo o país terão até 60 dias – ou seja, até o dia 4 de agosto – para informar as prefeituras sobre todas as alterações realizadas nas titularidades dos imóveis. Isso significa que, embora as regras para a contratação de garantia de alienação fiduciária estejam em vigor desde 5 de junho de 2024, a atualização cadastral dos contribuintes das Fazendas Municipais ainda está ocorrendo, visando a aplicação integralizada do provimento em todo o país até o início do próximo mês.
Ainda de acordo com o CNJ, a norma prevê que, para os casos de alteração de titularidade mais antigos, os cartórios devem fornecer informações de forma progressiva, começando pela mais recente.
O Provimento CNJ nº 172 atendeu ao Pedido de Providências nº 0008242-69.2023.2.00.0000.
