Em julgamento realizado no dia 26 de outubro, o Supremo Tribunal Federal decidiu pela constitucionalidade do procedimento previsto da Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, referente a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia. A lei em questão dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, entre outras providências, e fora questionado pelo Recurso Extraordinário (RE) 860631.
Constitucionalidade da lei e seus desdobramentos
De acordo com a Federação Brasileira de Bancos (Febraban), a decisão da corte impactou cerca de 99% dos contratos do setor imobiliário do país. Esse impacto maciço nos contratos se deu principalmente no que diz respeito à constitucionalidade da retomada de imóvel de devedores por procedimento extrajudicial, ou seja, aos bancos autorizados para operar no SFI é lícito reaver o bem em atraso sem passar pelo trâmite jurídico.
Conforme destacou o acórdão, a condição para que o imóvel seja tomado pelo banco é sua submissão à modalidade de alienação fiduciária, prevista no inciso IV, artigo 17, da lei em voga. Ao decidir pela constitucionalidade, o STF declarou a validade do capítulo II da lei em análise, em que se estabelece não só o conceito como os desdobramentos do tipo.
No artigo 22, a lei estabelece que a alienação fiduciária regulamentada pela Lei 9.514/1997 é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel da coisa, podendo essa alienação ser contratada por pessoa física ou jurídica – categoria em que se enquadram as instituições financeiras. De forma simples, a alienação fiduciária permite que o próprio imóvel objeto do contrato seja colocado como garantia do financiamento, fazendo-o propriedade resolúvel do credor em caso de atraso nas mensalidades.
Segurança jurídica e manutenção do status quo
Ao firmar contrato com a instituição financeira para aquisição do imóvel, o devedor submete-se a uma relação em que goza da posse do bem. Contudo, o bem somente passará à sua titularidade/propriedade plena com a quitação integral da dívida. Diante dessa premissa, a lei admitia a retomada do imóvel alienado sem que, para isso, houvesse uma sentença admitindo a retomada.
Após o julgamento, o presidente do STF, ministro Luís Roberto Barroso, veio à público esclarecer que “a Corte não inovou, mas simplesmente manteve a validade de uma lei que existe desde de 1997”. Conforme salientado pelo site do Supremo Tribunal Federal, a Lei 9.514/1997 instituiu como tecnicalidade a alienação fiduciária, e, nas palavras do magistrado, “trata-se de uma lei do Congresso Nacional que vale desde 1997 e permite que o credor, o proprietário que vendeu e não recebeu, retome o imóvel caso não receba o que é devido”.
Sob uma percepção de previsibilidade jurídica, portanto, a decisão da corte manteve o que já era praticado, com maior consistência na legalidade dessas ações. Ao reafirmar a constitucionalidade, contratos de alienação fiduciária – e as partes credoras – terão a via extrajudicial desobstruída para reaver o bem não pago, sem etapas extras que impeçam essa recuperação. Caso a retomada seja feita ou seja compreendida pelo devedor como ilegal, a facilidade de sua realização, instituída por lei, não afasta o direito do devedor de acionar a justiça para provar a ilegalidade no cumprimento do contrato.
