No dia 24 de setembro de 2024, a Receita Federal publicou no Diário Oficial da União a Instrução Normativa RFB nº 2222, que dispõe sobre a opção pela atualização do valor de bens imóveis para o valor de mercado, em consonância com os artigos 6º e 8º da Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024. Na prática, a medida é de grande impacto na vida dos contribuintes brasileiros pois oferece aos proprietários de imóveis a possibilidade de uma atualização voluntária do valor dos bens nas declarações de imposto de renda ao valor de mercado atual, podendo o contribuinte, ao efetivar eventual venda, quitar o imposto sobre o ganho de capital, que deve ser calculado sobre a diferença entre o valor da venda e o valor declarado, em valores reduzidos. Isso valerá tanto para pessoas físicas quanto para jurídicas. Mas, a pergunta que fica é: quando é vantajoso?
Detalhes da IN e alienação do imóvel
De acordo com a IN, os contribuintes terão até o dia 16 de dezembro deste ano para realizar a atualização. Ao realizar a atualização, a diferença entre o valor atualizado e o valor atualmente declarado deverá ser tributado já no próximo exercício a uma alíquota de 4% para pessoas físicas – em contrapartida, as alíquotas normais variam entre 15% e 22,5%. Para as pessoas jurídicas, a atualização dos imóveis constantes no ativo não circulante de seus balanços será tributada com 6% de Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ) e 4% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). Nesse cenário, as alíquotas sem redução somam 34%.
Em suma, as alíquotas para o proprietário que realizar a atualização até a data limite são menores que aquelas aplicadas normalmente pelo Imposto de Renda.
A partir daí, se houver uma alienação em prazo superior a 15 anos após a atualização, uma nova tributação sobre ganho de capital considerará apenas diferença entre o valor da efetiva venda e o valor atualizado do bem.
Contudo, se a venda for realizada no período de intervalo entre a data da atualização e o prazo de 15 anos a contar dela, a conta não será tão simples. Nesses casos, o ganho de capital passará por um fator de ajuste, que é previsto no artigo 12 da referida Instrução Normativa, de modo que será majorado nestes casos. Assim, o efeito da atualização será praticamente nulo, para fins de redução do valor do ganho de capital na venda, se a alienação for realizada em até 36 meses, sendo proporcionalmente reduzido a partir daí até os 180 (cento oitenta meses) quando, então, haverá, de fato, a vantagem de se considerar o ganho de capital reduzido pela atualização realizada.
Assim, a progressão em cima do ganho de capital suscitou dúvidas quanto ao benefício de atualizar o valor dos imóveis, especialmente em se tratando de contribuintes que têm na comercialização desses bens uma praxe. Diante disso, a Receita Federal explica que a oportunidade de atualizar o valor evitaria, posteriormente, incidências maiores sobre a diferença verificada em transações e ajustes no Imposto de Renda em cima de alíquotas padrões. Ou seja, para o órgão, a vantagem de realizar o procedimento dentro do prazo está em sanar eventuais divergências de valores e operar com a previsibilidade dos índices temporais de alienação. Contudo, é preciso analisar caso a caso se a adesão oferece vantagens suficientes para tanto.
Formalização do procedimento
A Receita Federal explicou que os interessados deverão formalizar a atualização por meio da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC), acessado com certificado digital reconhecido pela autoridade nacional.
Sobre certificados digitais e assinaturas criptografadas, leia o artigo Assinatura Digital – Contexto Geral, de autoria do Carvalho e Fonseca, clicando AQUI.
A IN RFB nº 2222/2024 veio instrumentalizar o desejo do legislador, que estabeleceu a atualização de bens imóveis para fins de tributação na lei citada no primeiro parágrafo. Dessa forma, a instrução regulamenta os meios pelos quais o contribuinte deve realizar o procedimento, incluindo imóveis localizados no exterior, que estão diretamente citados e abarcam aqueles listados na Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex). Os imóveis controlados por entidades estrangeiras e trust também são objetos dessa medida, “desde que a pessoa física seja responsável pela declaração desses bens”.
Vantagens e desvantagens
Em consulta feita a especialistas, o site G1 explicou que a atualização do valor dos imóveis pode ser vantajosa para pessoas físicas e jurídicas que tenham ativos com custo de aquisição muito defasado em relação ao valor de mercado. Ou seja, trata-se de uma oportunidade para aproximar o bem de sua cotação normal, evitando, assim, disparidades significativas em qualquer transação que o envolva – e sustos na hora de quitação de taxas, impostos etc. Mas, para tanto, é necessário também associar essa disparidade ao desejo de comercialização, pois, caso o contribuinte pretenda vender o bem no curto e médio prazo, a atualização pode ser demasiada onerosa, deixando de ser interessante para aquele caso.
Há de se ponderar, portanto, a discrepância do valor de aquisição x valor de mercado e o lapso temporal entre a atualização e a possível venda do imóvel. A simples defasagem do valor não deve orientar a opção, assim como o desejo ou não de venda, mas sempre os dois fatores cumulados. Em suma, entender se é melhor ou não atualizar o bem até dezembro desse ano é um estudo de caso, que deve ser conduzido por um profissional de confiança. Para tanto, entre em contato com o escritório Carvalho e Fonseca e marque uma reunião, nosso Departamento Tributário está pronto para analisar a sua situação.
