No dia 17 de maio deste ano, a Câmara de Vereadores de Belo Horizonte votou o Projeto de Lei 355/2022 e, por 38 votos a 2, em plenário, aprovou a mudança na regra de cálculo do valor do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Como efeito imediato, alterou-se a Lei Ordinária nº 5.492/1988, que institui o imposto sobre transmissão de bens imóveis por ato oneroso inter vivos.
Após a aprovação na câmara, a nova lei, de nº 11.530/2023, entrou em vigência e estabelece como regra para o cálculo do ITBI “o valor da transação declarada pelo contribuinte no instrumento de aquisição dos bens ou dos direitos transmitidos ou cedidos”. Por força da norma, portanto, o valor declarado pelo contribuinte goza da presunção de ser condizente com o valor de mercado, podendo ser afastado somente mediante instauração de processo administrativo próprio.
Novo parâmetro de cálculo
Conforme destacou o portal Hoje em Dia, o cálculo do imposto, até o momento da mudança, era determinado pela administração tributária, “através de avaliação com base nos elementos constantes do Cadastro Imobiliário ou o valor declarado pelo sujeito passivo, se este for maior”. Em comparação com a lei anterior, o grande avanço trazido pela nova legislação representa uma valorização da palavra do contribuinte, formalizada no instrumento de aquisição. Vincular o cálculo na presunção de verossimilhança entre o valor declarado pelo proprietário do imóvel e aquele praticado pelo mercado, além de instituir como base para o cálculo a boa-fé das partes envolvidas no negócio, proporciona uma maior celeridade às transações e respeito aos princípios da livre contratação.
Sobre esse ponto, aliás, o autor do projeto, Braulio Lara, esclarece que a declaração do contribuinte não é absoluta e, dentro dos parâmetros legais, pode ser contestada, caso haja elementos para tanto. De acordo com sua declaração para o portal acima mencionado, o valor do imóvel declarado pelo contribuinte “deve ser feito dentro de uma margem de tolerância que ainda será regulamentada pela prefeitura” e acrescenta que “essa atualização está de acordo com o entendimento do STJ”. Em outras palavras, o recolhimento adequado do imposto não será ameaçado, uma vez que o trâmite negocial – e a consequente declaração do valor – estão amparados pelos limites legais.
Entendimento do STJ e modernização
Julgado, em 2022, pela Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, o Tema 1.113 estabeleceu a declaração do contribuinte como uma das três teses cabíveis para o cálculo do ITBI nas operações de compra e venda. Por ocasião desse julgamento, o colegiado convencionou que a base de cálculo do imposto é o valor transmitido em condições normais de mercado. Sob esse fundamento, vincular o valor à base de cálculo do IPTU significaria retirar das partes a autonomia negocial, subjugar a palavra do contribuinte e submeter o bem a um parâmetro por vezes incongruente com o contexto volátil das relações de compra e venda.
A nova lei do Município de Belo Horizonte caminha de acordo com os entendimentos mais recentes da jurisprudência superior e com a lógica do mercado, que, pela dinamicidade inerente à sua atuação, não se prende ao IPTU, faculdade arbitral das prefeituras, para determinar o valor de um imóvel. Nas alterações proporcionadas pela Lei nº 11.530/2023, o próprio legislador cuidou de resguardar o erário de possíveis declarações destoantes, com as ferramentas já dispostas no Código Tributário Nacional (CTN). A instauração de processo administrativo é, portanto, via atípica e serve para manter consolidado a presunção de verossimilhança da declaração como base para a realização do cálculo.
