No dia 09 de março de 2022, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu três importantes teses quanto ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda. O assunto, como se sabe, afeta a vida de muitos contribuintes. Vejamos os desdobramentos mais importantes:
O que é ITBI e quem deve pagá-lo?
O ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é um tributo de competência municipal, incidente, como o próprio nome diz, sempre que ocorre a transmissão da propriedade sobre um imóvel “inter vivos”, por ato oneroso. Essa última condição é imprescindível à caracterização do ITBI, já que, caso o fato gerador se ancore em transmissão da propriedade por herança ou doação, e portanto, a título gratuito, o imposto devido deixa de ser o ITBI e passa a ser o ITCMD – Imposto sobre Transmissão Causa Mortis ou Doação, de competência Estadual.
O ITBI está previsto no inciso II do art. 156 da Constituição Federal. No Código Tributário Nacional, ele está regulamentado pelos arts. 35 a 42, estando a cargo dos Municípios a edição de leis complementares que determinem as alíquotas e formas de cálculo, desde que dentro da faixa estabelecida pela legislação. Nesse contexto, a recente decisão do STJ incide diretamente neste ponto. Afinal, qual deve ser a base de cálculo do ITBI?
Desdobramentos da decisão
Conforme destaca o site da Corte, estão pacificados os seguintes pontos:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Em suma, conforme destacou a colunista Bárbara Mengardo, o tribunal instituiu que o valor sobre o qual será calculado o imposto deverá ser aquele apresentado pelo contribuinte. Essa importante mudança possibilita uma significativa redução da carga tributária presente, bem como eventuais pedidos de restituição por valores pagos no passado sob diferente regra.
Ao desvincular o ITBI da base de cálculo do IPTU e atribuí-lo ao valor da transação, a Corte reconheceu a boa-fé da palavra do contribuinte, dotando-a de verdade suficiente para a incidência do imposto. As três teses, portanto, se complementam no sentido de blindar essa declaração de venda, sendo ela – e somente ela – o parâmetro para o cálculo do tributo.
Contexto do caso
A decisão do STJ foi precedida por decisão divergente do Tribunal de Justiça de São Paulo. Em julgamento de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), aquele Tribunal decidiu que “o ITBI poderia ter como base de cálculo o valor do negócio ou o valor venal para fins de IPTU – o que fosse maior”.
Relator do recurso especial no STJ, o ministro Gurgel de Faria destacou que, no IPTU, tributa-se a propriedade, “lançando-se de ofício o imposto com base em uma planta genérica de valores aprovada pelo Poder Legislativo local, o qual considera aspectos mais amplos e objetivos, como a localização e a metragem do imóvel”. Para o relator, no caso do ITBI, a tributação deve ser desvinculada do Imposto Predial e Territorial Urbano por se tratar de uma negociação interpessoal e próxima das condições reais do imóvel, como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor. Dessa forma, o lançamento desse imposto reside na declaração do contribuinte, “ressalvando ao fisco o direito de revisar a quantia declarada, mediante procedimento administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa” (site do STJ).
A decisão do STJ foi provocada por recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), veiculados no Recurso Especial nº 1.937.821/SP.
