Contratos preliminares: garantidores de negócios futuros

Espécie de tratativa regulamentada pelo Código Civil de 10 de janeiro 2002 (Lei nº 10.406), os contratos preliminares são essenciais para assegurar a realização de negócios futuros que ainda estejam pendentes de alguma condição. Sua função é tornar obrigatória a celebração de um outro vínculo, este, por sua vez, definitivo. Em suma, essa forma condiciona e assegura o cumprimento de outra obrigação, existindo, portanto, pelo desejo das partes em garanti-la ao cabo da obrigação preliminar.

Características gerais

Conforme preceitua o art. 462 do Código Civil, os contratos preliminares devem possuir todos os requisitos essenciais que constarão dos respectivos contratos definitivos, exceto a forma. Por exemplo: transferências de bens que se dão por meio de instrumentos públicos podem seguir, nos acordos preparatórios, a forma particular. É o caso de uma promessa de compra e venda de imóvel anteceder a transferência em forma definitiva, qual seja, a escritura.

Além disso, o art. 463, em seu parágrafo único, estabelece que o contrato preliminar “deverá ser levado ao registro competente”, qual seja, ao Cartório de Títulos e Documentos. Entretanto, apesar do disposto em lei, entende-se pela não obrigatoriedade dessa chancela, sendo-lhe bastante o conhecimento de terceiros de boa-fé acerca do vínculo.

A exigência pelo registro, contudo, é imprescindível caso a parte não contemplada exija a adjudicação compulsória. Isso se dá ao cabo do preliminar e diante da recusa da parte obrigada em cumprir com a obrigação. Assim, caso o estipulante não execute o que lhe foi atribuído, à outra parte é autorizado pedir ao juiz o suprimento da vontade da parte inadimplente, ou seja, a conversão do contrato preliminar em contrato com caráter de definitivo, “salvo se isto se opuser a natureza da obrigação”, conforme prevê o art. 464 do CC. Nesse caso, face à impossibilidade de se exigir o cumprimento forçado (objeto infungível ou personalíssimo, por exemplo), à parte prejudicada é permitido pleitear indenização por perdas e danos (art. 465, CC).

Além dos meios disponíveis às partes para garantirem o cumprimento do contrato, é importante destacar que essa modalidade de negociação permite duas espécies de contrato. Tal classificação se dá em função das partes obrigadas na execução do contrato definitivo: se ambas, bilateral; se apenas uma, unilateral. Esse último caso admite que o vínculo seja acordado com ou sem estipulação de prazo.

Contrato preliminar: força do vínculo

Além de todos aspectos destacados, é imprescindível ressaltar que os contratos preliminares se revestem do princípio da obrigatoriedade contratual. Esse traço estabelece a máxima pacta sunt servanda, que determina que o acordo faz lei entre as partes contratantes. Em suma, a natureza preparatória do contrato preliminar em nada enfraquece o seu poder de vincular as partes tanto quanto o contrato permanente.

Restando claro que esse vínculo deve ser cumprido, importante sublinhar que tal obrigatoriedade não subsiste se houver distrato ou o descumprimento. Essas duas hipóteses finalizam o acordo por desistência em comum ou pela não observação de uma das estipulações feitas na avença, respectivamente.

Além dessas possibilidades de desfazimento, o contrato preliminar admite a inclusão da Cláusula de Arrependimento. As partes, ao se preocuparem em pontuá-la, admitem a possibilidade de que a obrigação do definitivo não seja exigida ao cabo do cumprimento do vínculo preparatório.

Caso essa possibilidade não seja expressamente prevista, as partes gozam do direito de exigir que o contrato definitivo seja cumprido, com a concessão de um prazo razoável para tanto – e a possibilidade de recorrer ao Poder Judiciário em razão da sua inobservância.

Utilização prática na atividade empresarial

A natureza preparatória dos contratos preliminares não pode ser confundida com meras negociações especulatórias. Tal diferenciação é essencial para que se entenda a exigibilidade do primeiro, enquanto a segunda categoria consiste de meras sondagens e ajustes prévios sem a força de termos avençados.

Esclarecido isso, o contrato preliminar é de extrema utilidade para condicionar a concretização de um negócio à verificação de uma ou mais condições. É muito utilizado, por exemplo, nos casos em que o acordo definitivo dependa da verificação das condições ambientais do local onde se instalará um determinado empreendimento (inexistência de contaminantes no solo ou lençol d’água subterrânea). Em casos como esse, o vínculo preparatório assegura uma parte de que a outra, depois de efetuadas as devidas avaliações e satisfeitas as condições, cumpra com as determinações imprescindíveis ao contrato definitivo.

Também é este modelo muito utilizado para os compromissos de compra e venda, exemplo muito recorrente dessa categoria. Nesse caso, as partes asseguram a transferência futura de algum bem, ou seja, há a promessa de que, adiante, se alcance um resultado objetivo entre os estipulantes. Importante ressaltar que esse tipo de tratativa é essencial para empresas assegurarem estoques que possuem preços voláteis, pois permite a elas fixarem os termos previamente, a despeito das flutuações do mercado.

Esses exemplos dimensionam a área de atuação dos contratos preliminares, que admitem estipulações de naturezas diversas, desde que elas sigam os requisitos básicos. Por lógica, firmar tais acordos garante, de pronto, a realização de um negócio futuro, a despeito das circunstâncias que possam alterar a vontade das partes. Em suma, o objeto do contrato preliminar é esse vínculo a ser firmado, e utilizá-lo é a melhor forma de assegurar a sua concretização.