Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou como direito disponível a natureza da comissão de corretagem, o que autoriza às partes incluir no contrato cláusula que condicione o pagamento da comissão à observação de evento futuro e incerto. A decisão representa um importante precedente no direito imobiliário e oferece maior segurança jurídica na confecção de contratos para a realização de empreendimentos na área.
Resumo do caso e fundamentos da decisão
Provocada por ação movida por empresa de corretagem, a corte firmou jurisprudência ao indeferir o pedido da autora para declaração de nulidade de cláusula contratual na qual o pagamento da comissão estava condicionado ao registro imobiliário do empreendimento.
Os fatos narram que a empresa em voga, em contato com a outra parte, formada pelos proprietários dos terrenos, firmou contrato com previsão de comissão de corretagem. No entanto, para o direito ser consolidado, era necessário a observância do evento acima mencionado, e, como não foi o caso, o pagamento não foi feito.
Fundamentos da decisão
De acordo com a argumentação da ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, “no contrato de corretagem, é lícito às partes optarem por condicionar o pagamento da comissão a evento futuro e incerto – como a aprovação de determinado órgão ou a efetivação de registro imobiliário –, respeitando os limites legais”. Em seguida, a magistrada cita os artigos 121 a 130 do Código Civil, que dispõem, precipuamente, sobre as condições suspensivas e resolutivas dos contratos.
Para o tribunal, devido à disponibilidade do direito de corretagem, a conclusão desse direito pode ser plenamente discutida pelas partes. Ou seja, às partes é preservado o direito de contratação quanto à comissão de corretagem nos moldes que considerarem mais benéficos, inclusive caso o pagamento dependa de acontecimento por vir. Ao discorrer sobre sua decisão, a ministra citou ainda o princípio basilar do direito contratual: a autonomia da vontade. Além dele, seu voto foi embasado na primazia da livre concorrência, “na medida em que permite ao corretor adotar medidas para transmitir aos seus clientes uma maior confiança em seus serviços”.
Comissão de corretagem
Conforme salientado pelo STJ, ao assumir riscos no contrato imobiliário o corretor mostra-se disposto a fazer acontecer o empreendimento proposto pelas partes. Sua profissão, por essa ótica, é essencialmente feita de ações para a conquista de um resultado, razão pela qual condicionar sua remuneração ao sucesso da empreitada – ou de parte dela – é ato contratual básico nesse segmento. Para a corte, definir a utilidade das ações do corretor para consolidação do empreendimento é imprescindível para o pagamento da comissão, sendo ela devida “se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio”.
Na esteira do que decidiu o Superior Tribunal de Justiça, é lícito aos contratantes submeter a comissão de corretagem a quantas etapas do negócio lhe forem justas, desde que respeitado o ordenamento jurídico e a boa-fé objetiva. Não observados vícios de vontade no decorrer do acordo, as condicionantes em contratos – como a realização do registro do empreendimento imobiliário aqui discutida – são exemplos do pleno exercício do direito de contratar.
